Potensi Retail Kawasan Halim TOD Berdasarkan Analisis Pasar dan Prinsip-Prinsip Transit Oriented Development

Kawasan Halim TOD merupakan salah satu dari keempat kawasan Transit Oriented Development (TOD) di sepanjang jalur Kereta Cepat Jakarta Bandung (KCJB). Dikutip dari laman resmi KCIC, tiap-tiap stasiun KCJB yang terkoneksi akan dipadukan dengan konsep TOD guna memastikan sistem integrasi dengan berbagai pilihan moda transportasi terintegrasi, beragam kuliner, fasilitas, dan keistimewaan lainnya. Perencanaan konsep TOD sebenarnya bukan barang baru di Indonesia, akan tetapi integrasi konsep TOD dengan stasiun kereta cepat bisa dibilang merupakan yang pertama kali.

TOD merupakan sebuah konsep yang hendak mengintegrasikan masyarakat, layanan, dan aktivitas dengan transportasi umum yang berkualitas tinggi. Tujuan TOD adalah untuk memudahkan mobilisasi, meningkatkan gaya hidup yang lebih baik, dan mengoptimalkan penggunaan sumber daya kota dengan mendukung kondisi berjalan kaki dan bersepeda. Biasanya, lokasi seperti stasiun atau terminal dapat dijadikan sebagai pusat TOD.

Arum (2018) menekankan pentingnya perencanaan kawasan TOD, karena dapat memberikan banyak dampak ekonomi yang baik dan juga meningkatkan keberlanjutan hidup. Berangkat dari pernyataan tersebut, kehadiran Halim TOD akan meningkatkan trip generation, baik dan menuju kawasan tersebut. Hal ini lalu berdampak pada meningkatnya aktivitas transaksi perdagangan/jasa yang terjadi pada kawasan tersebut untuk memenuhi kebutuhan mereka yang berkepentingan pada kawasan tersebut atau bahkan mereka yang adalah warga setempat. Dampaknya, kawasan TOD tersebut akan makin strategis dan makin banyak demand dari para pengusaha yang hendak membuka bisnis pada lokasi-lokasi strategis yang ada dalam kawasan TOD tersebut.

Suatu kawasan TOD memiliki prasyarat seperti:

• radius jangkauannya maksimal 15 menit

• terdapat bangunan yang padat,

• permukiman high-density,

• zona mixed-use,

• integrasi transportasi publik, dan

• pedestrian yang ramah difabel

Kawasan Halim TOD memenuhi sebagian besar prasyarat tersebut untuk memaksimalkan potensi ekonominya, khususnya di bidang retail. Kawasan Halim TOD diuntungkan dengan kehadiran moda-moda transportasi selain KCJB yang memudahkan rencana integrasi transportasi publik meliputi: bandara, stasiun LRT, stasiun kereta api, halte, dan terminal bus. Namun, terkait dengan prasyarat lainnya tentunya akan ada perbedaan sana-sini antar beberapa lokasi dalam satu kawasan yang sama.

Agar pengusaha dapat menentukan lokasi mana yang sebaiknya dijadikan tempatnya berbisnis, khususnya perdagangan/jasa, perlu dilakukan market analysis dengan menggunakan pendekatan spasial dalam wujud geomarketing, di mana akan dilihat bagaimana area perdagangan dan pola perilaku konsumen dalam batasan yang telah ditentukan dengan melihat kecenderungan suatu calon konsumen untuk datang pada suatu lokasi market, baik itu nantinya berupa pusat perbelanjaan, supermarket, atau minimarket sekaligus. Dalam tulisan ini sendiri, akan dianalisis bagaimana trade area eksisting yang tercipta akibat kehadiran kompetitor usaha dan potensi pasar yang ada pada kawasan Halim TOD pada zona-zona peruntukan perdagangan dan jasa sebagaimana yang diatur dalam RDTR DKI Jakarta, khususnya zona K-2 (perdagangan/jasa) dan zona K-3 (mixed use perkantoran dan perdagangan/jasa) dengan mengutamakan keterpenuhan prinsip TOD yang telah direncanakan pada kawasan tersebut.

DATA DAN METODOLOGI

Data-data yang digunakan dalam analisis geomarketingberikut sumbernya yakni:

1. 1.
   Data Delineasi Kawasan Halim TOD (Sumber: digitasi manual berdasarkan masterplan KCIC)

1. 2.
   Data Jalur dan Stasiun KCJB (Sumber: digitasi manual berdasarkan masterplan KCIC dan Google Satellite)

1. 3.
   Data Jalur dan Stasiun LRT Jakarta (Sumber: digitasi manual berdasarkan Google Satellite)

1. 4.
   Data Jalur dan Stasiun Kereta Api (Sumber: Jakarta Satu)

1. 5.
   Data Rute dan Halte Bus (Sumber: Jakarta Satu)

1. 6.
   Data Lokasi Terminal Bus (Sumber: Jakarta Satu)

1. 7.
   Data Persebaran Bisnis Eksisting: Pusat Perbelanjaan, Supermarket, dan Minimarket (Sumber: Jakarta Satu)

1. 8.
   Data Batas Administrasi (Sumber: laman Jakarta Satu)

1. 9.
   Data RDTR-PZ Provinsi DKI Jakarta Tahun 2019 (Sumber: laman Jakarta Satu)

1. 10.
   Data Kepadatan Penduduk (Sumber: Open Data Jakarta)

1. 11.
   Data Persebaran Pusat Kegiatan: Daya Tarik Wisata, Pemerintahan, Pendidikan, Rumah Sakit, Puskesmas, Klinik (Sumber: Jakarta Satu)

1. 12.
   Data Badan Jalan (Sumber: Jakarta Satu)

1. 13.
   Data Badan Air (Sumber: Jakarta Satu)

Adapun metodologi yang digunakan dalam analisis geomarketing ini dipaparkan dalam bagan arus berikut:

Beberapa metode analisis spasial yang dipergunakan dalam tulisan ini meliputi:

• Analisis Isochrone

Analisis Isochrone dilakukan dengan memanfaatkan plugin ORS Tools dalam perangkat lunak QGIS untuk menggambarkan area jangkauan berdasarkan waktu tempuh dengan berjalan kaki, terutama untuk sarana transportasi dengan radius maksimal 15 menit.

• Analisis Isodistance

Analisis Isochrone dilakukan dengan memanfaatkan plugin ORS Tools dalam perangkat lunak QGIS untuk menggambarkan area jangkauan berdasarkan jarak tempuh melalui akses jalan eksisting yang terdata, terutama untuk jangkauan tiap retail eksisting berdasarkan studi literatur penelitian terdahulu dan untuk jangkauan tiap daya tarik wisata dengan tiap sarana dibedakan jangkauannya berdasarkan studi literatur penelitian terdahulu.

Adapun untuk tiap radius baik dengan Isochrone maupun Isodistance akan dilakukan skoring berdasarkan kriteria pembobotan berikut ini:

Dengan rumus akhir skoring yang dipergunakan yakni:

HASIL DAN PEMBAHASAN

Sarana Perdagangan Eksisting di Kawasan Halim TOD

Sarana Transportasi Eksisting di Kawasan Halim TOD

Pusat Kegiatan Eksisting di Kawasan Halim TOD

Kepadatan Penduduk Zona Komersial (K1, K2, K3) Kawasan Halim TOD

Hasil Analisis Potensi Retail Kawasan Halim TOD

Berdasarkan hasil analisis potensi retail kawasan Halim TOD, diperolehlah lokasi-lokasi yang berdasarkan hasil skoring dan re-classify diperoleh tiga buah kelas: sesuai (biru tua), sangat sesuai (ungu tua), dan rekomendasi (hijau). Berdasarkan hasil analisis potensi, lokasi terbaik (recommend) untuk dijadikan lokasi retail, baik pusat perbelanjaan, supermarket, maupun minimarket adalah lokasi yang terletak di sekitar stasiun KCJB Halim, Stasiun-Stasiun LRT serta halte sebagaimana ditandai dengan warna hijau. Namun, perlu diperhatikan bahwa opsi rekomendasi di sebelah barat kawasan jauh lebih banyak dibandingkan dengan sisi timur. Hal ini dikarenakan kepadatan penduduk yang kurang padat dibandingkan sisi barat, yang mana mempengaruhi kemungkinan bangkitan perjalanan dari dan menuju area sisi timur tersebut. Kondisi ini juga diakibatkan oleh aksesibilitas dengan moda transportasi yang tidak sebesar sisi barat, sebagaimana dilihat pada peta sebaran transportasi. Kehadiran stasiun KCJB Halim berikut stasiun LRT dalam satu kompleks yang sama diharapkan dapat menjadi "katalis" bagi pemerintah untuk membangun lebih banyak sarana transportasi, seperti halte di sisi timur, untuk meningkatkan bangkitan perjalanan menuju daerah tersebut yang sejatinya sudah memiliki cukup banyak pusat kegiatan serta mempertimbangkan pula masih sedikitnya kompetitor retail di sisi timur dibanding sisi barat.

Hal yang patut digarisbawahi adalah keterbatasan lahan yang diperuntukan baik sebagai K-2 maupun K-3 oleh karena sebagian dari area kawasan Halim TOD sendiri merupakan lahan yang diperuntukan untuk pertahanan dan keamanan, mengingat keberadaan Lanud Halim Perdanakusuma yang selain merupakan bandara komersial melainkan juga bandara militer yang masih aktif. Adapun nantinya jikalau telah menetapkan lokasi yang akan dijadikan lokasi retail baru, baik pusat perbelanjaan, supermarket, maupun minimarket, pengusaha harus mempertimbangkan zona KKOP (Kawasan Keselamatan Operasional Penerbangan) yang mempengaruhi ketinggian bangunan hingga jumlah lantai yang dapat dibangun, yang mana pula dapat dikombinasikan selain penentuan berdasrakan analisis potensi berbasis market analysis ini tetapi juga atas dasar nilai jual tanah yang berlaku, yang dapat diakses melalui bhumi.atrbpn.go.id.

Daftar Pustaka

Arum, Dwi Yunia. (2018). PENATAAN KAWASAWN KUMUH DI SEKITAR STASIUN KERETA MANGGARAI DENGAN MENGINTEGRASIKAN KONSEP TRANSIT ORIENTED DEVELOPMENT (TOD) [Universitas Gadjah Mada]. http://etd.repository.ugm.ac.id/penelitian/detail/159353

Meyers, J. (2019, Maret 27). What is Geomarketing? Welcome to Geomarketing 101. diambil dari GroundTruth: https://www.groundtruth.com/insight/geomarketing/

Rahma, Aulia. (2021). Analisis Potensi Bisnis Restoran Cepat Saji, Restoran Cita Rasa Indonesia, dan Restoran Cita Rasa Oriental di Kawasan LRT Jakarta.

Renne, J. L. (2009). From Transit-Adjacent to Transit-Oriented Development. Local Environment, 14(1), 1–15. https://doi.org/10.1080/13549830802522376