Disusun Oleh

Rizal Mahdi (MAOL-01024-03)

Lutfi Syaifuddin (MAOL-01124-03)

Drajat (MAOL-01224-03)

Pendahuluan

Kecamatan Banjarmasin Utara merupakan salah satu kecamatan yang berada di Kota Banjarmasin, Kalimantan Selatan. Terdapat sepuluh kelurahan di kecamatan banjarmasin utara. Luas wilayah Kecamatan Banjarmasin Utara sebesar 16,9 Km2 (BPS,2022). Pertumbuhan penduduk dan alih fungsi lahan untuk kawasan permukiman/perdagangan selalu meningkat setiap tahun. Hal ini tentunya berakibat pada perubahan zona nilai tanah dan tutupan lahan dari waktu ke waktu. Zona Nilai Tanah (ZNT) dapat diartikan sebagai bidang-bidang tanah yang jelas batasnya serta memiliki nilai yang berbeda satu dengan yang lainnya berdasarkan analisis perbandingan harga pasar dan biaya. Biasanya nilai tanah akan semakin mahal jika lokasinya berada di pusat kota, jalan arteri, dekat dengan fasilitas kesehatan/sekolah/pusat perdagangan. Nilai tanah juga dapat dipengaruhi oleh tingkat kerawanan bencana sebab orang akan membeli rumah/toko/tanah kosong di tempat yang cenderung aman dari bencana salah satunya aman dari bencana banjir.

Artikel ini akan membahas tentang manfaat Sistem Informasi Geografis untuk mengkaji bagaimana perubahan Zona Nilai Tanah, bagaimana pengaruh kondisi kerawanan bencana dan kondisi kesesuaian fasilitas umum terhadap harga tanah, serta seperti apa trend pemilihan lokasi properti bagi kalangan konsumen di Kecamatan Banjarmasin Utara.

Metode

Metode yang digunakan pada kajian ini adalah metode Analisis Deskriptif, teknik pengolahan data berupa Overlay (tumpang tindih) data spasial, dan analisis data kuesioner (data non-spasial). Lokasi kajian ini dibatasi pada Kecamatan Banjarmasin Utara, Kota Banjarmasin, Kalimantan Selatan.

Data dan Alat yang digunakan

Data yang digunakan antara lain Peta Zona Nilai Tanah (ZNT) Kota Banjarmasin pada tahun 2021 s.d. 2023 milik Badan Pertanahan Nasional, Batas Administrasi Kota Banjarmasin, Peta Kerawanan Banjir Kecamatan Banjarmasin Utara (dari GEOMAPID), data Demografi Kecamatan Banjarmasin Utara, POI Fasilitas Umum Kecamatan Banjarmasin Utara, dan Kuesioner. Alat yang digunakan antara lain GEOMAPID, INSIGHTMAPID, QGIS, dan Microsoft Office.

Analisis Data Spasial

Analisis Data spasial bertujuan untuk melihat bagiaman perubahan ZNT tiap tahun, dimana lokasi perubahannya, dan bagiamana pengaruh kerawanan bencana banjir terhadap ZNT.

• Digitasi On Screen Peta Zona Nilai Tanah milik BPN dari tahun 2021 s.d. 2023 di QGIS dan input data atribut harga tanah untuk mengklasifikasikan zona nilai tanah.

• Lakukan Overlay layer dan data atribut ZNT pada tahun 2021 s.d. 2023 untuk mengamati perubahan nilai tanahnya

• Lakukan analisis tingkat kerawanan banjir dan kesesuaian fasilitas umum terhadap harga tanah menggunakan platform GEOMAPID dan INSIGHTMAPID

• Catat hasilnya

Analisis Data Non-Spasial

Analisa Data non-spasial bertujuan untuk mengkaji faktor-faktor apa saja yang menjadi trend responden dalam memilih properti/ hunian. Lalu tambahkan hasil analisis ini dengan hasil analisis spasial kemudian tarik kesimpulan.

Hasil dan Pembahasan

1. Analisa Perubahan ZNT Kecamatan Banjarmasin Utara

Berdasarkan hasil overlay dari peta time series Zona Nilai tanah di kecamatan banjarmasin utara selama periode tiga tahun dari Tahun 2021-2023 diketahui bahwa dominan sebagian besar wilayahnya masuk dalam zona Harga tetap yang artinya sebagian besar harga tanah di wilayah kecamatan banjarmasin utara tidak mengalami perubahan harga selama periode Tahun 2021-2023. Sementara untuk wilayah yang masuk kategori zona kenaikan harga maupun penurunan harga relatif hampir sama luasannya. Dari Gambar dibawah dapat diketahui bahwa luas wilayah yang masuk zona harga tetap seluas 1504,68 Ha, untuk yang zona mengalami kenaikan harga seluas 353, 76 Ha, sementara yang mengalami penurunan harga tanah seluas 351,54 Ha.

Diketahui bahwa secara dominan wilayah administrasi Desa Sungai Jingah dominan masuk berada di wilayah zona penurunan harga. sedangkan untuk wilayah yang masuk zona kenaikan harga tanah berada di wilayah Desa Antasan Kecil Timur dan Desa Surgi Mufti.

2. Analisa Pengaruh Rawan Bencana Terhadap Nilai Tanah & Kondisi Kesesuaian Fasilitas Umum Terhadap Nilai Tanah

• Analisa Pengaruh Kerawanan Bencanan Terhadap Nilai Harga Tanah

Dari hasil overlay seperti yang ditunjukkan pada gambar diatas selanjutnya kita ingin mengetahui apakah perubahan zona harga selama periode Tahun 2021- 2023 ada erat kaitanya dengan pengaruh kerawanan bencana di wilayah tersebut dan juga dari pengaruh kondisi kesesuaian fasilitas umum baik dari segi jarak ataupun banyak sedikitnya fasilitas umum yang memadai di wilayah tersebut.

untuk menjawab hal tersebut tentu terlebih dahulu perlu dijelaskan bagaimana kondisi kerawanan bencana dalam hal ini Bencana Banjir di wilayah kec. banjarmasin utara. dari gambar peta dibawah dapat diketahui bahwa kondisi kerawanan bencana banjir di wilayah Kec.banjarmasin utara secara dominan masuk kategori Tingkat Kerawanan Sedang di wilayah bagian wilayah Barat dan Utara kecamatan diantaranya desa Alalak Tengah, Alalak Selatan, Alalak utara, dan Sungai Andai. sementara Sementara Tingkat Kerawanan Cukup Tinggi di wilayah Bagian Selatan diantaranya desa antasan kecil timur, surgi mufti dan desa sungai jingah. sedangkan untuk sebagian wilayah bagian Tengah bervariasi mulai dari Tingkat Kerawanan Rendah sampai Tinggi.

Setelah mengetahui dimana saja wilayah yang masuk tingkat kerawanan banjir rendah, sedang dan tinggi lalu untuk mengetahui keterkaitannya dengan perubahan zona nilai tanah kami lakukan analisa dari hasil overlay peta zona hasil tanah dengan peta kerawanan bencana banjir. dari hasil overlay seperti yang ditunjukkan pada gambar dibawah diketahui bahwa sebenarnya perubahan harga tanah tidak terlalu bergantung pada kondisi kerawanan banjir. hal ini dapat dilihat bahwa zona wilayah yang masuk kategori rawan banjir mulai dari tingkat kerawanan rendah, sedang dan tinggi sama-sama mengalami kenaikan maupun penurunan. bahkan sebagian besar wilayah kecamatan banjarmasin utara relatif tidak berubah harga tanahnya meskipun berada di wilayah yang kerawanan banjirnya sedang sampai tinggi. akan tetapi disini juga terlihat bahwa wilayah yang memiliki tingkat kerawanan banjirnya cukup tinggi di sebagian wilaayah terutama di sebagian wilayah desa sungai Jingah dominan mengalami penurunan harga. sementara ada juga yang masuk zona wilayah rawan banjirnya masuk dalam zona tingkat sedang sampai tinggi tetapi harga tanah tetap naik yaitu di sebagian wilayah desa antasan kecil timur dan surgi mufti.

• Analisa Pengaruh Kesesuaian Fasilitas Umum terhadap Nilai Harga Tanah

pembahasan kedua kali ini kita akan coba menganalisa apakah faktor kesesuaian fasilitas Umum baik itu dari segi jarak maupun dari ketersediaan jumlah sarana fasilitas umum yang memadai memiliki pengaruh terhadap perubahan nilai harga tanah di wilayah kecamatan banjarmasin utara.

Dari data hasil Insight yang diperoleh dari platform Mapid seperti yang ditunjukkan oleh gambar diatas, diketahui bahwa hasil skoring tingkat kesesuaian fasilitas umum dengan tingkat demografi penduduk di wilayah kecamatan banjarmasin utara menunjukkan bahwa ada lima kelas zona kesesuaian fasilitas umum. wilayah yang masuk dalam kelas sangat sesuai adalah desa Antasan Kecil timur, Surgi Mufti dan sebagian wilayah desa Pangeran , desa sungai miai.sementara untuk kelas sangat tidak sesuai berada di sebagian wilayah Desa Alalak Tengah dan sebagian besar wilayah desa Sungai Jingah. Tingkat kesesuaian ini berdasarkan dari perhitungan kelayakan jarak dan jumlah fasilitas umum yang tersedia dengan dibandingkan jumlah kepadatan penduduk. semakin padat penduduk dengan jumlah fasilitas umum yang tersedia banyak maka termasuk dalam zona wilayah yang sangat sesuai, sementara wilayah yang jarang penduduknya dengan jumlah fasilitas umum yang tersedia sedikit maka masuk dalam zona wilayah sangat tidak sesuai.

setelah mengetahui tingkat kesesuaian fasilitas umum kemudian dilakukan overlay dengan peta zona perubahan nilai harga tanah untuk mengetahui bagaimana pengaruh tingkat kesesuaian fasilitas umum terhadap perubahan harga nilai tanah di wilayah kecamatan Banjarmasin Utara.

berdasarkan hasil dari overlay peta kesesuaian fasilitas umum dengan perubahan nilai tanah seperti yang ditunjukkan oleh gambar diatas diketahui bahwa ternyata tingkat kesesuaian fasilitas umum berpengaruh terhadap nilai tanah. dapat dilihat bahwa wilayah yang masuk zona tingkat kesesuaian fasilitas umum tidak sesuai maka nilai harga tanahnya masuk dalam zona penurunan harga seperti di sebagian besar wilayah desa sungai jingah. sementara wilayah yang masuk dalam tingkat kesesuaian fasilitas umumnya sesuai maka nilai harga tanahnya ikut masuk zona kenaikan harga seperti di wilayah desa antasan kecil timur, surgi mufti dan sebagian wilayah desa sungai andai. meskipun begitu secara garis besar untuk wilayah kecamatan banjarmasin utara dominan lebih dari 50% berada di wilayah zona harga tetap dengan tingkat fasilitas umum sesuai.

3. Analisa Trend Pemilihan Lokasi Properti yang Layak Menurut Konsumen

setelah mengetahui pola hubungan untuk masing masing faktor baik dari segi kerawanan bencana banjir dan juga kesesuaian fasilitas umum terhadap perubahan nilai harga tanah, disini juga dilakukan analisa berdasarkan hasil kuesioner langsung dari responden yang berada di kawasan banjarmasin untuk mengetahui trend pemilihan lokasi properti dari segi konsumen itu sendiri.

kuesioner ini dibuat menggunakan Form mapid dengan menanyakan tiga faktor utama dari pemilihan properti yang diinginkan oleh konsumen yaitu faktor Harga properti, Kerwanan bencana dan faktor fasilitas umum.

dari grafik diatas diketahui bahwa jenis properti yang banyak diinginkan oleh konsumen adalah jenis properti Rumah. sedangkan untuk faktor harga menurut konsumen juga sangat penting dan menentukan pilihan mereka akan memilih rumah dengan harga mahal atau murah.

dari grafik diatas diketahui bahwa pemilihan properti oleh konsumen sangat memperhatikan faktor kerawanan bencana banjir dimana dapat terlihat bahwa mayoritas responden lebih tidak memilih properti yang berada di wilayah rawan banjir.

dari grafik diatas diketahui bahwa konsumen tidak terlalu mempermasalahkan apakah lokasi properti yang akan dibeli itu jauh atau dekat dengan fasilitas umum terllihat dari pilihan responden yang berimbang antara yang mempermasalahkan fasilitas umum dengan yang tidak mempermasalahkan.

Kesimpulan

Berdasarkan hasil pembahasan diatas, dapat disimpulkan beberapa hal mengenai pola hubungan antara ketiga faktor yaitu harga nilai tanah, kerawanan bencana banjir dan kesesuaian fasilitas umum sebagai berikut:

• Faktor kerawanan banjir tidak terlalu signifikan terhadap perubahan harga nilai tanah karena diketahui bahwa baik yang masuk zona kenaikan maupun zona penurunan harga sama-sama berada di wilayah yang tingkat kerawanan banjirnya tinggi meskipun secara luasan sedikit lebih besar yang mengalami penurunan harga di wilayah yang tingkat banjirnya tinggi.

• Faktor Kesesuaian fasilitas umum mempunyai pengaruh yang sedikit lebih besar terhadap perubahan harga nilai tanah dibanding faktor kerawanan banjir. hal ini terlihat dimana lokasi yang kesesuaian fasilitas umumnya rendah masuk dalam zona penurunan harga nilai tanahnya. sementara yang berada di lokasi dengan tingkat kesesuaian fasilitas umumnya lebih sesuai masuk di zona kenaikan harga. akan tetapi secara dominannya secara umum kesesuaian fasilitas umum masih belum terlalu signifikan dalam merubah harga nilai tanah dengan hasil dimana zebagian besar wilayah banjarmasin utara berada di zona harga yang tetap tidak mengalami perubahan harga.

• dalam hal trend pemilihan properti oleh konsumen dapat dilihat bahwa konsumen sebennarnya tidak terlalu mempermasalahkan soal kesesuaian lokasi properti dengan fasilitas umum tetapi lebih memperhatikan dalam hal tingkat kerawanan bencana banjirnya. meskipun harga relatif murah tetapi jika lokasi berada di rawan banjir maka secara umum dominan tidak memilih lokasi properti tersebut.

Daftar Pustaka

• Nahar Dito Utama Giardi, Sawitri Subiyanto, Hana Sugiastu Firdaus. 2021. ANALISIS FAKTOR AKSESIBILITAS JALAN, FASUM DAN FASOS TERHADAP HARGA TANAH MENGGUNAKAN RADIAL BASIS FUNCTION (STUDI KASUS: KELURAHAN UTAN KAYU SELATAN, JAKARTA TIMUR). Jurnal Geodesi Undip Volume [10] , Nomor [1] , Tahun 2021, (ISSN : 2337-845X)

• Situmorang, S.A., Subiyanto, S., dan Awaluddin, M. 2015. Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah Berdasarkan Harga Pasar Untuk Menentukan Nilai Jual Objek Pajak di Kecamatan Gajah Mungkur Kota Semarang. Jurnal Vol. 4, Oktober 2015. Fakultas Teknik, Universitas Diponegoro. Semarang.

• Irna Zakiyatin, Hana Sugiastu Firdaus, Yasser Wahyuddin. 2022. ANALISIS ZONA NILAI TANAH TAHUN 2022 DI KECAMATAN GENUK, KOTA SEMARANG. Jurnal Geodesi Undip Volume [12] , Nomor [4] , Tahun 2023, (ISSN : 2809-9672)

• Badan Pusat Statistik. Kota Banjarmasin Dalam Angka 2022.

• . Diakses pada Juli 2023.

• . Diakses pada Juli 2023.