1. PENDAHULUAN

1.1 LATAR BELAKANG

Pertumbuhan penduduk di Indonesia yang semakin meningkat terus mendorong meningkatnya kebutuhan hunian yang layak bagi masyarakat. Perkembangan pembangunan Perumahan di Indonesia juga menunjukkan tekanan yang semakin besar terhadap alih fungsi lahan dan ketersediaan lahan hunian yang layak. Sakarov(2019) menyebutkan bahwa pertumbuhan permukiman baru seringkali menyebabkan alih fungsi lahan tanpa memperhatikan daya dukung dan kesesuaian lingkungan di sekitarnya. Oleh karena itu pemilihan lokasi yang tepat untuk kawasan perumahan menjadi hal yang sangat penting agar pembangunan tidak hanya memenuhi kebutuhan kuantitas namun juga mempertimbangkan kualitas dan kesesuaian lahan secara spasial serta keberlanjutan lingkungan. Hal ini menunjukkan bahwa penyediaan lahan yang sesuai dan strategis bagi pengembangan kawasan perumahan menjadi isu nasional yang mendesak.

Sektor perumahan di Kabupaten Tuban menunjukan dinamika yang cukup tinggi. Keberadaan Industri yang berskala nasional bahkan internasional mendorong perkembangan yang sangat pesat pada sektor properti perumahan. Namun pada Dokumen RPJMD Kabupaten Tuban tahun 2025-2029 menyebutkan bahwa lahan permukiman di beberapa kecamatan masih belum terpenuhi secara memadai. Menurut RPJMD Kabupaten Tuban tahun 2025-2024 menyatakan bahwa rata-rata kebutuhan lahan perumahan yang belum terpenuhi mencapai ±10.293 Ha. Selain itu, data Pemerintah Kabupaten Tuban (2022) menyebutkan bahwa pemerintah setempat telah membangun sedikitnya 77 unit rumahbagi masyarakat berpenghasilan rendah melalui program Bantuan Rumah Tidak Layak Huni (RTLH) dengan anggaran sekitar Rp 3,85 miliar yang tersebar di tujuh kecamatan. Kondisi ini memperkuat urgensi untuk melakukan identifikasi zona potensial dalam pengembangan perumahan dengan mempertimbangkan faktor fisik, sosial, infrastruktur, dan regulasi tata ruang di Kabupaten Tuban.

Kabupaten Tuban, sebagai bagian dari wilayah pesisir utara Jawa Timur, memiliki potensi sekaligus tantangan dalam pengembangan kawasan perumahan. Pertumbuhan permukiman baru yang cepat serta tekanan terhadap lahan produktif menuntut adanya identifikasi zona potensial yang mempertimbangkan faktor fisik, sosial, infrastruktur, dan kebijakan tata ruang. Dengan demikian, penelitian ini bertujuan untuk menghasilkan peta zona kesesuaian lahan perumahan yang dapat menjadi bahan pertimbangan strategis bagi pemerintah daerah dan pihak pengembang dalam perencanaan pembangunan perumahan yang berkelanjutan dan sesuai dengan regulasi dokumen RTRW Kabupaten Tuban.

2. KAJIAN TEORI

2.1 PERUMAHAN

Perumahan dan permukiman merupakan kebutuhan dasar manusia yang memiliki peranan penting dalam menunjang kualitas hidup masyarakat. Menurut Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman, baik di perkotaan maupun perdesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni. Turner (1976) berpendapat bahwa perumahan tidak hanya dipandang sebagai produk fisik, melainkan juga sebagai proses sosial dan ekonomi yang berkaitan erat dengan kesejahteraan masyarakat. Menurut Silas (1989), perumahan merupakan salah satu komponen utama dalam sistem perkotaan karena memiliki keterkaitan dengan aspek mobilitas, ekonomi, dan tata ruang. Dengan demikian, penyediaan perumahan harus memperhatikan keseimbangan antara kebutuhan fisik, sosial, ekonomi, serta kesesuaian lahan.

2.2 KESESUAIAN LAHAN

Kesesuaian lahan (land suitability) adalah tingkat kecocokan suatu lahan untuk penggunaan tertentu berdasarkan karakteristik biofisik dan sosial ekonomi wilayah tersebut. FAO (1976) dalam A Framework for Land Evaluation mendefinisikan evaluasi lahan sebagai proses membandingkan antara persyaratan penggunaan lahan dengan sifat atau kualitas lahan yang dimiliki untuk menentukan tingkat kesesuaian penggunaannya. Dalam konteks pengembangan kawasan perumahan, kesesuaian lahan menjadi aspek penting untuk menentukan lokasi yang layak dikembangkan. Faktor-faktor seperti kemiringan lereng, jarak terhadap jaringan jalan, ketersediaan fasilitas umum, dan kesesuaian dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) perlu dianalisis secara spasial agar dapat diketahui zona potensial untuk pengembangan perumahan. Lahan yang tidak sesuai dapat menimbulkan risiko bencana, degradasi lingkungan, serta konflik penggunaan lahan.

2.3 ANALISIS SPASIAL DALAM PENENTUAN LOKASI

Analisis spasial merupakan salah satu fungsi utama dalam Sistem Informasi Geografis (SIG) yang digunakan untuk memahami, menginterpretasi, dan menganalisis hubungan keruangan antar objek geografis. Burrough dan McDonnell (1998) menjelaskan bahwa GIS memungkinkan penggabungan berbagai data spasial dan nonspasial untuk menghasilkan informasi baru yang dapat mendukung pengambilan keputusan berbasis lokasi. Menurut Prahasta (2009), analisis spasial terdiri dari beberapa teknik utama, seperti overlay, buffering, dan spatial query. Teknik overlaydigunakan untuk menumpuk beberapa peta tematik—misalnya peta kemiringan lereng, jaringan jalan, kepadatan penduduk, dan penggunaan lahan—guna menghasilkan peta baru yang merepresentasikan zona kesesuaian tertentu. Longley et al. (2015) menambahkan bahwa analisis spasial sangat efektif dalam mendukung proses perencanaan tata ruang, terutama dalam menentukan lokasi optimal untuk fasilitas publik maupun kawasan permukiman.

3. METODE PENELITIAN

3.1 Lokasi Penelitian

Penelitian ini dilakukan di Kabupaten Tuban dengan menggunakan unit analisis wilayah administrasi tingkat desa. Wilayah kajian mencakup 311 desa dan 17 kelurahan yang tersebar di 20 kecamatan. Kabupaten Tuban merupakan wilayah dengan kondisi pembangunan yang beragam, meliputi area permukiman padat, kawasan berkembang, serta wilayah yang memerlukan penyediaan infrastruktur pendukung perumahan sehingga perbukitan, sehingga membutuhkan pendekatan analisis spasial untuk menentukan lokasi yang sesuai bagi pengembangan kawasan perumahan. Berikut peta Administrasi Kabupaten Tuban.

Gambar 1. Peta Administrasi Kabupaten Tuban

3.2 Variabel Penelitian

Penelitian ini menggunakan variabel yang berpengaruh terhadap penentuan zona potensial pengembangan kawasan perumahan. Setiap variabel dipilih berdasarkan faktor-faktor yang secara umum menentukan kelayakan suatu lokasi untuk permukiman. Berikut Variabel dan Indikator yang akan digunakan :

Tabel 1. Tabel Variabel dan Indikator

3.3 Metode

Dalam penelitian ini, analisis spasial digunakan untuk mengidentifikasi zona potensial pengembangan kawasan perumahan di Kabupaten Tuban. Proses analisis dilakukan melalui aplikasi GeoMAPID dan QGIS dengan menggunakan metode buffer dan overlay untuk menghasilkan peta kawasan prioritas pengembangan perumahan. Hasil analisis diharapkan dapat Kawasan-kawasan yang paling sesuai dan strategis untuk pengembangan kawasan perumahan berdasarkan tingkat kesesuaian lahannya.

4. ANALISIS DAN PEMBAHASAN

4.1 Peta Kepadatan Penduduk

Gambar 2. Gambar Peta Kepadatan Penduduk Kabupaten Tuban

Pertumbuhan penduduk di Indonesia yang semakin meningkat terus mendorong meningkatnya kebutuhan hunian yang layak bagi masyarakat. Perkembangan pembangunan Perumahan di Indonesia juga menunjukkan tekanan yang semakin besar terhadap alih fungsi lahan dan ketersediaan lahan hunian yang layak. Sakarov(2019) menyebutkan bahwa pertumbuhan permukiman baru seringkali menyebabkan alih fungsi lahan tanpa memperhatikan daya dukung dan kesesuaian lingkungan di sekitarnya. Oleh karena itu pemilihan lokasi yang tepat untuk kawasan perumahan menjadi hal yang sangat penting agar pembangunan tidak hanya memenuhi kebutuhan kuantitas namun juga mempertimbangkan kualitas dan kesesuaian lahan secara spasial serta keberlanjutan lingkungan. Hal ini menunjukkan bahwa penyediaan lahan yang sesuai dan strategisbagi pengembangan kawasan perumahan menjadi isu nasional yang mendesak.

4.2 Peta Persebaran dan Jangkauan Sarana Pendidikan

a) Peta Persebaran dan Jangkauan SD

Gambar 3. Gambar Peta Persebaran dan Jangkauan SD

Peta persebaran dan jangkauan Sekolah Dasar (SD) di Kabupaten Tuban menunjukkan distribusi fasilitas pendidikan dasar yang cukup merata di seluruh wilayah desa dan kelurahan. Titik-titik SD tampak tersebar mengikuti pola permukiman, terutama di daerah dengan kepadatan penduduk sedang hingga sangat padat, seperti di Kecamatan Tuban, Semanding, Palang, Jenu, Plumpang, Rengel, dan Widang. Penggunaan buffer 800 meter pada setiap titik SD menggambarkan radius jangkauan layanan pendidikan dasar di mana sebagian besar wilayah telah berada dalam cakupan pelayanan tersebut.

b) Peta Persebaran dan Jangkauan SMP

Gambar 4. Gambar Peta Persebaran dan Jangkauan SMP

Peta persebaran dan jangkauan SMP di Kabupaten Tuban menunjukkan bahwa fasilitas pendidikan tingkat menengah pertama cenderung terkonsentrasi pada wilayah dengan kepadatan penduduk sedang hingga sangat padat, terutama di sepanjang kawasan utara yang berdekatan dengan pusat aktivitas perkotaan seperti Kecamatan Tuban, Semanding, Palang, dan Jenu. Penggunaan buffer 1 km menggambarkan jangkauan layanan SMP yang lebih luas dibandingkan SD, sehingga area cakupan tampak cukup merata di sekitar lokasi sekolah. Meskipun demikian, beberapa wilayah barat dan selatan yang berpenduduk jarang masih terlihat memiliki jarak antar SMP yang lebih jauh, sehingga tingkat keterjangkauan penduduk di daerah tersebut relatif lebih rendah.

c) Peta Persebaran dan Jangkauan SMA

Gambar 5. Gambar Peta Persebaran dan Jangkauan SMA

Peta persebaran dan jangkauan SMA di Kabupaten Tuban menunjukkan bahwa fasilitas pendidikan menengah atas cenderung terpusat di wilayah dengan aktivitas perkotaan dan kepadatan penduduk lebih tinggi, terutama di sepanjang kawasan utara dan timur seperti Kecamatan Tuban, dan Semanding. Penggunaan buffer 3 km menggambarkan radius jangkauan layanan SMA yang lebih luas dibandingkan SD dan SMP, sehingga cakupan layanannya tampak menjangkau sebagian besar wilayah berpenduduk padat hingga sedang. Meski demikian, bagian barat, tengah, dan selatan Kabupaten Tuban terlihat memiliki distribusi SMA yang lebih jarang, menyebabkan beberapa desa berada di luar radius pelayanan optimal.

4.3 Peta Persebaran dan Jangkauan Sarana Perdagangan

a) Peta Persebaran dan Jangkauan Pasar

Gambar 6. Gambar Peta Persebaran dan Jangkauan Pasar

Peta persebaran pasar di Kabupaten Tuban menunjukkan bahwa titik-titik pasar tersebar cukup merata di wilayah selatan dan barat, namun lebih terkonsentrasi di kawasan pesisir utara terutama di sekitar pusat aktivitas Kabupaten Tuban. Buffer dengan radius 1 km memperlihatkan jangkauan layanan pasar terhadap permukiman di sekitarnya, yang tampak mencakup sebagian besar desa di wilayah dengan kepadatan penduduk sedang hingga sangat padat. Kawasan selatan yang memiliki tingkat kepadatan penduduk tinggi juga terlihat cukup terlayani oleh keberadaan pasar, meskipun terdapat beberapa area dengan jarak yang relatif jauh dari pusat perdagangan. Sebaliknya, wilayah dengan kepadatan rendah hingga sangat rendah di bagian tengah dan barat cenderung memiliki cakupan pasar yang lebih terbatas, tetapi hal ini sejalan dengan distribusi kebutuhan penduduk yang lebih sedikit.

b) Peta Persebaran dan Jangkauan Minimarket

Gambar 7. Gambar Peta Persebaran dan Jangkauan Minimarket

Peta sebaran dan jangkauan minimarket di Kabupaten Tuban menunjukkan konsentrasi lokasi minimarket yang dominan berada di kawasan perkotaan Tuban serta sepanjang koridor jalan utama di wilayah utara. Setiap titik minimarket diberi buffer dengan radius 1 km untuk menggambarkan area pelayanan atau jangkauan akses masyarakat terhadap fasilitas ritel tersebut. Hasil visualisasi memperlihatkan bahwa wilayah dengan kepadatan penduduk tinggi, khususnya di pusat kota dan kecamatan pesisir, telah terlayani dengan baik oleh jaringan minimarket. Sementara itu, desa-desa di bagian tengah dan selatan Kabupaten Tuban yang didominasi kategori kepadatan rendah hingga sedang tampak memiliki jangkauan pelayanan minimarket yang lebih terbatas.

4.4 Peta Hasil Overlay

Gambar 8. Gambar Peta Hasil Overlay

Hasil overlay dari seluruh parameter penilaian menunjukkan bahwa kawasan potensial pengembangan perumahan di Kabupaten Tuban hanya teridentifikasi pada area yang relatif terbatas. Berdasarkan peta tersebut, zona yang termasuk kategori layak ditunjukkan dengan warna hijau dan terkonsentrasi pada dua kecamatan di bagian timur wilayah kabupaten. Secara spasial, kawasan layak tersebut mencakup 13 desa/kelurahan di Kabupaten Tuban. Berikut kawasan yang layak untuk pengembangan kawasan perumahan :

Tabel 2. Tabel Hasil Overlay (Kawasan dengan Zona Potensial Pengembangan Perumahan)

4.5 Peta Kesesuaian Kawasan Potensial Pengembangan Perumahan dengan Dokumen RTRW Kabupaten Tuban

Gambar 9. Gambar Peta Kesesuaian Kawasan Potensial Pengembangan Perumahan

Berdasarkan hasil analisis kesesuaian terhadap Rencana Pola Ruang (RTRW) Kabupaten Tuban, kawasan potensial pengembangan perumahan umumnya berada pada zona yang telah diperuntukkan sebagai kawasan permukiman, sehingga secara tata ruang dinilai sesuai untuk dikembangkan. Namun demikian, pada dua desa yaitu Desa Karang dan Desa Gedongombo, meskipun termasuk dalam kawasan potensial, masih terdapat sebagian wilayah yang berada dalam zona tanaman hijau serta zona industri. Kondisi ini menunjukkan bahwa proses pengembangan perumahan di kedua desa tersebut memerlukan perizinan dan verifikasi lebih lanjut, terutama untuk memastikan bahwa pembangunan tidak bertentangan dengan fungsi ruang yang telah ditetapkan.

5. KESIMPULAN

Berdasarkan hasil analisis, dapat disimpulkan bahwa Kawasan Potensial 1 pengembangan perumahan di Kabupaten Tuban menunjukkan tingkat kelayakan yang tinggi, karena seluruhnya berada pada 11 desa di Kecamatan Tuban yang sesuai dengan zona permukiman dalam RTRW. Kondisi ini mengindikasikan bahwa wilayah tersebut memiliki kesesuaian tata ruang yang jelas serta potensi pengembangan yang lebih mudah direalisasikan. Sementara itu, Kawasan Potensial 2 yang berada di 2 desa di Kecamatan Semanding memerlukan perhatian khusus, sebab sebagian lahannya berada di luar zona permukiman. Oleh karena itu, pengembangannya membutuhkan kajian tambahan dan proses perizinan lebih lanjut untuk memastikan kesesuaian pemanfaatan ruang sebelum pembangunan dapat dilakukan.

DAFTAR PUSTAKA

Kompas. 2022. “Backlog Rumah Membengkak Jadi 12,75 Juta, Apa Langkah Pemerintah?” https://www.kompas.com/properti/read/2022/02/06/151343121/backlog-rumah-membengkak-jadi-1275-juta-apa-langkah-pemerintah.

Sakarov, H., dll. 2019. “Analisis Kesesuaian Lahan Untuk Lokasi Permukiman di Kabupaten Belu Nusa Tenggara Timur.” Jurnal Perencanaan Spasial Arsitektur, Universitas Unissula. 16(1). doi:10.30659/jpsa.v16i1.3945.

Tuban, Pemerintah Kabupaten. 2022. Program Bantuan RTLH, Warga Dulu Buat Berteduh Saja Susah Mbak, Bocor Sana Sini.