Konsep Hunian Berbasis Transit Oriented Development di Sekitar Stasiun MRT Jakarta

Pendahuluan

Urbanisasi dan intensifikasi kegiatan ekonomi perkotaan di Indonesia yang mendorong harga lahan, berimplikasi pada semakin tingginya harga jual dan biaya sewa hunian wilayah perkotaan. Akibatnya, sebagian kelompok masyarakat kelas menengah dan masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) yang bekerja di wilayah tersebut, tidak mampu mengakses hunian perkotaan, dan terpaksa tinggal jauh dari pusat kota. Kondisi ini kemudian mendorong terjadinya urban sprawl, konversi lahan pertanian menjadi fungsi terbangun, berkurangnya luasan catchment area, peningkatan kebutuhan investasi pemerintah untuk penyediaan infrastruktur pendukung aktivitas permukiman dan transportasi masyarakat ke tempat kerja.

Dalam menghadapi berbagai permasalahan diatas, penerapan konsep TOD memiliki manfaat seperti:

1. 1.
   Pembangunan (mixed-use) dapat mengurangi kawasan kumuh perkotaan

1. 2.
   Mengurangi jumlah pengguna kendaraan pribadi sehingga terhindar dari kemacetan, polusi udara, serta emisi gas rumah kaca

1. 3.
   Memperluas mobilitas dengan mengurangi ketergantungan terhadap kendaraan pribadi, sehingga bisa mengurangi biaya transportasi serta meningkatkan pendapatan daerah dari tarif angkutan

1. 4.
   Meningkatkan akses terhadap pekerjaan dan memberikan kesempatan ekonomi bagi masyarakat berpenghasilan rendah

Salah satu wilayah yang memiliki potensi penerapan konsep hunian yang berbasis TOD adalah DKI Jakarta yang berkembang sangat pesat. Lebih dari 19,2 juta kendaraan pribadi di Jakarta. Pengguna angkutan umum di Ibu Kota baru mencapai angka 27%. Ada sekitar 47,5 juta pergerakan orang di Jabodetabek. BPS DKI Jakarta pada 2019 mencatat setiap hari ada sekitar 1,7 juta pelaju dari daerah sekitar Ibu Kota. Kecenderungan perluasan di wilayah Jakarta-Bodetabek yang pesat dan kurang terkendali secara signifikan meningkatkan biaya transportasi, mengurangi tingkat mobilitas, dan menurunkan kualitas hidup.

TOD bukan merupakan tools yang bersifat utopis karena terdapat banyak negara yang telah mengimplementasikan pendekatan ini dalam pengembangan perkotaan dan penyediaan hunian diantaranya seperti di Kota Tokyo, Singapura, Beijing, Copenhagen, dan Stockholm. Dalam konteks penyediaan hunian layak dan terjangkau di Indonesia, TOD merupakan opportunity yang perlu dimanfaatkan untuk mengoptimalkan penyediaan hunian bagi MBR di perkotaan. Jika dihubungkan dengan hunian berimbang menurut 'UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun", maka minimal 20% dari luas lantai hunian vertikal yang dibangun pada sekitar hub transportasi wajib dialokasikan untuk masyarakat berpenghasilan rendah. Hal ini merupakan salah satu upaya pencegahan terjadinya segregasi antar kelompok masyarakat di perkotaan.

Data

Data yang digunakan dalam tulisan ini meliputi:

1. 1.
   Titik stasiun dan jalur MRT

1. 2.
   Titik halte dan jalur TransJakarta

1. 3.
   Sebaran lokasi kumuh

1. 4.
   Sebaran rumah susun

1. 5.
   Demografi DKI Jakarta

1. 6.
   Penggunaan lahan

1. 7.
   Zonasi Lebak Bulus

Teknik Analisis

Data yang telah dikumpulkan kemudian diolah menggunakan pemodelan kuantitatif berjenjang untuk menghasilkan layer kesesuaian hunian yang berbasis TOD. Dimana parameter kesesuaian meliputi jarak, konektivitas, fungsi campuran, dan kepadatan tinggi.

Pembahasan

• Kebutuhan Rumah

Kebutuhan hunian di DKI Jakarta dapat dilihat dari total jumlah penduduk dengan kepadatan yang tinggi dan sebaran lingkungan kumuh yang ada di DKI Jakarta.

• Konektivitas

Konektivitas kawasan TOD berupa interchange antar moda. Prinsipnya adalah menciptakan lingkungan yang lebih berkualitas dengan memberikan ruang yang menarik, aman, dan nyaman untuk pejalan kaki/ walkable (350 m) dan bersepeda (700 m). Dalam tulisan ini saya mencoba memberikan konektivitas antara Stasiun MRT dan Shelter bus Trans Jakarta

• Fungsi Campuran

Saat ini sudah terdapat 13 stasiun MRT Jakarta yang beroperasi untuk meningkatkan mobilitas masyarakat, yaitu:

1. 1.
   Bundaran Hotel Indonesia

1. 2.
   Dukuh Atas BNI

1. 3.
   Bendungan Hilir

1. 4.
   Setiabudi Astra

1. 5.
   Istora Mandiri

1. 6.
   Senayan

1. 7.
   ASEAN

1. 8.
   Blok M BCA

1. 9.
   Blok A

1. 10.
   Haji Nawi

1. 11.
   Cipete Raya

1. 12.
   Fatmawati

1. 13.
   Lebak Bulus Grab

Stasiun Lebak Bulus GRAB merupakan stasiun pertama di koridor selatan-utara yang diharapkan dapat menjadi magnet bagi masyarakat penglaju dari daerah penyangga seperti Tangerang Selatan yang banyak beraktivitas di Jakarta. Para penglaju ini menggunakan kendaraan pribadi dan transportasi publik setiap hari dari area permukiman padat. Seperti halnya area lain yang padat permukiman akan berkontribusi pada kemacetan.

Kawasan TOD Lebak Bulus juga merupakan kawasan mixed-use terpadu yang ditetapkan Pemerintah Provinsi DKI Jakarta dengan pengembangan berbasis kombinasi transportasi massal seperti MRT, Bus Rapid Transit (BRT), Commuter Line, Light Rail Transit (LRT), and Kereta Rel Listrik (KRL).

• Potensi Penyediaan Perumahan

Pada desain rancang kota di kawasan TOD, ditetapkan standar yang mengatur pengembangan hunian. Hunian dikembangkan dengan strategi yang beragam, seperti preservasi, penataan kampung kota yang dapat dijadikan heritage. Strategi yang lain adalah dengan redevelopment atau pembangunan kembali.

Namun, terdapat tantangan yang akan dihadapi dalam penerapan konsep TOD ini. Bagi para pengembang (developer) ketersediaan lahan di lokasi TOD cenderung premium dengan harga yang tinggi. Jika diminta untuk membangun hunian terjangkau sebagai bentuk kewajiban, secara bisnis kurang layak. Kemudian isu lainnya adalah terkait status lahan yang seharusnya dapat dikelola dengan land consolidation. Budaya masyarakat dalam bermukim juga merupakan masalah yang tidak dapat dianggap sebelah mata karena ini berhubungan dengan sosial masyarakat khusunya masyarakat yang awalnya tinggal di lingkungan yang kental dengan nilai budaya.

Daftar Pustaka