A. PENDAHULUAN

PT LPP Agro Nusantara, sebagai salah satu Badan Usaha Milik Negara (BUMN) yang bergerak di sektor perkebunan dan niaga komoditas agro, mengelola aset tanah yang sangat luas di berbagai wilayah Indonesia. Aset tanah tersebut sebagian besar masih digunakan untuk kegiatan perkebunan kelapa sawit, karet, dan komoditas lainnya. Namun, seiring perubahan dinamika pasar, perkembangan wilayah, dan tekanan untuk meningkatkan kontribusi BUMN terhadap pendapatan negara, muncul kebutuhan untuk melakukan re-evaluasi penggunaan aset tanah agar mencerminkan nilai tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use – HBU) secara ekonomis.

Tanah sebagai salah satu aset strategis memiliki peranan krusial dalam mendukung kelangsungan dan pengembangan usaha perusahaan. PT LPP Agro Nusantara, sebagai perusahaan yang mengelola aset tanah dalam skala besar, dihadapkan pada tantangan pemanfaatan aset secara optimal agar mampu memberikan kontribusi maksimal terhadap nilai perusahaan. Konsep Highest and Best Use (HBU) menjadi pendekatan yang relevan dalam menentukan penggunaan tanah yang paling optimal, yang tidak hanya layak secara fisik dan hukum tetapi juga menguntungkan secara finansial (Akmaludin dan Christono, 2013).

Konsep Highest and Best Use merupakan prinsip utama dalam penilaian properti yang diakui secara internasional (IVS 2022) dan diadopsi dalam Standar Penilaian Indonesia (SPI 2020). HBU didefinisikan sebagai penggunaan yang secara legal permissible, physically possible, financially feasible, dan menghasilkan nilai tertinggi (maximally productive60). Analisis HBU menjadi sangat relevan bagi perusahaan BUMN seperti PT LPP Agro Nusantara yang memiliki portofolio tanah besar, karena banyak lahan perkebunan yang terletak di kawasan yang kini telah berkembang menjadi pusat pertumbuhan ekonomi, koridor logistik, atau bahkan kawasan industri dan permukiman.

Pendekatan analisis HBU dengan hanya mempertimbangkan aspek fisik dan legal ini penting karena penggunaan tanah harus secara fisik memungkinkan dan sesuai dengan ketentuan hukum untuk menghindari risiko sengketa atau pembatalan penggunaan. Meski aspek finansial juga penting, analisis fisik dan legal menjadi syarat utama sebelum mengevaluasi potensi ekonomi suatu tanah. Penelitian ini bertujuan untuk mengidentifikasi penggunaan tertinggi dan terbaik dari tanah aset PT LPP Agro Nusantara melalui pemahaman mendalam tentang kondisi fisik dan regulasi yang mengatur penggunaan tanah tersebut.

Dengan demikian, hasil analisis ini akan memberikan rekomendasi yang realistis dan sesuai dengan kondisional nyata, sebagai dasar pengambilan keputusan perusahaan dalam optimalisasi aset tanah. Penggunaan metodologi analisis HBU yang menitikberatkan pada aspek fisik dan legal telah banyak diterapkan dalam literatur dan praktik pengelolaan aset tanah di Indonesia (Santoso, 2021; Akmaludin dan Christono, 2013).

B. TUJUAN

1. Mengidentifikasi kondisi fisik tanah aset PT LPP Agro Nusantara yang meliputi lokasi, topografi, luas, serta karakteristik fisik lain yang mempengaruhi kelayakan pemanfaatan tanah.

2. Menilai aspek legal yang mencakup kepemilikan, perizinan, zonasi, dan regulasi terkait penggunaan tanah untuk memastikan pemanfaatan yang sesuai hukum.

3. Memberikan rekomendasi penggunaan tanah yang optimal berdasarkan analisis fisik dan legal untuk mendukung pengambilan keputusan yang efisien dan efektif dalam pemanfaatan aset tanah.

4. Mendukung upaya perusahaan dalam mengoptimalkan aset tanah sebagai sumber nilai tambah dan mendukung strategi pengembangan perusahaan secara berkelanjutan.

C. METODOLOGI PENELITIAN

1. 1.
   SUMBER DATA

a. Data Primer

• Citra satelit area Kantor Pusat PT LPP Agro Nusantara

• Hasil digitasi inventarisasi aset berupa tanah kosong seluas 384m2 di Jalan Kalisahak, Gondokusuman, Yogyakarta

b. Data Sekunder

• Zona Pemanfaatan Ruang dari portal Gistaru RDTR

• Data POI (Point of Interest) yang disediakan MAPID berupa fasilitas sosial dan ekonomi

• Data demografi Kota Yogyakarta berupa pendidikan, jumlah penduduk, dan pekerjaan

• Data aksesibilitas berupa jarak ke jalan utama, transportasi umum, dan lebar jalan

2. ALAT DAN PLATFORM

Analisis dalam penelitian ini memanfaatkan platform MAPID, sebuah sistem berbasis awan yang mengintegrasikan, mengelola, dan menganalisis data spasial secara menyeluruh. Platform MAPID memungkinkan pengguna untuk mengunggah data serta menjalankan berbagai fungsi seperti overlay spasial, analisis buffer, dan penilaian berbasis skoring terintegrasi dalam satu antarmuka yang mudah digunakan (MAPID, 2025).

Menurut Permata (2023), MAPID menyediakan kemampuan kecerdasan lokasi (location intelligence) yang mempermudah penggabungan data-data publik dan bisnis, sehingga dapat mendukung pengambilan keputusan yang cepat dan akurat. Selain itu, platform ini juga mendukung kolaborasi antar pengguna secara real-time melalui dashboard peta interaktif yang terhubung langsung dengan data lapangan, meningkatkan efisiensi kerja tim dan akurasi analisis.

Dengan fitur-fitur tersebut, MAPID menjadi alat strategis dalam analisis spasial untuk optimalisasi pengelolaan aset dan pengambilan keputusan berbasis lokasi.

3. METODE ANALISIS

Metode yang digunakan dalam penelitian ini, yaitu memberikan skor dan bobot pada setiap alternatif pengembangan berdasarkan parameter fisik dan legal, dikenal sebagai metode skoring berbobot atau weighted scoring method secara akademis. Metode ini merupakan bagian dari teknik pengambilan keputusan multikriteria, di mana setiap alternatif atau opsi dinilai menurut sejumlah parameter yang relevan dan kemudian diberikan skor berdasarkan tingkat pencapaian atau kelayakan terhadap setiap kriteria tersebut. Bobot diberikan kepada setiap kriteria sesuai dengan tingkat kepentingannya terhadap tujuan penelitian, sehingga hasil akhir dapat mencerminkan alternatif dengan nilai paling optimal secara terukur.

Langkah-langkah umum metode ini meliputi:

1. 1.
   Menentukan kriteria penilaian (legalitas, posisi tanah, topografi, bentuk lahan, lebar depan, lebar jalan, tipe jalan, luas tanah, akses transum, kompetitor, POI).

1. 2.
   Memberikan bobot pada masing-masing kriteria sesuai dengan tingkat pengaruh atau prioritas dalam konteks tujuan studi.

1. 3.
   Memberikan skor pada masing-masing opsi berdasarkan kriteria-kriteria tersebut 1-5.

1. 4.
   Menghitung total skor tertimbang setiap opsi, yaitu skor dikalikan dengan bobot masing-masing kriteria lalu dijumlahkan.

1. 5.
   Alternatif dengan skor tertinggi dipilih sebagai opsi paling optimal.​

Metode ini banyak digunakan pada analisis kemampuan lahan, perencanaan tata ruang, hingga penetapan Highest and Best Use (HBU) pada aset tanah karena bersifat terukur dan mudah diaplikasikan dalam pengambilan keputusan berbasis data.

D. HASIL PENELITIAN

1. Visualisasi Legalitas Aset

Gambar peta RDTR Interaktif menunjukkan bahwa lokasi aset tanah yang ditandai dengan pin biru di Jalan Kalisahak 21, Kelurahan Klitren, Kecamatan Gondokusuman, Kota Yogyakarta (kode pos 55222) secara resmi telah masuk dalam zona perdagangan dan jasa dengan kode zona K dan subzona K-1. Zona ini secara tegas mengizinkan kegiatan perdagangan besar-eceran, perkantoran, jasa keuangan, rumah makan, hotel, guest house, klinik, hingga pergudangan skala kecil-menengah, sementara kegiatan perkebunan atau pertanian intensif sudah tidak lagi diizinkan secara legal (legally permissible). Lokasi tersebut memiliki aksesibilitas sangat baik karena berada langsung di jalan kolektor, berdekatan dengan Jalan Jogja- Solo, topografi datar, dan dikelilingi oleh kawasan komersial yang sudah berkembang pesat (terlihat dari hamparan warna kuning dan merah muda di sekitarnya). Dari sisi finansial, nilai pasar tanah di zona K Gondokusuman saat ini (2025) berkisar antara Rp15–30 juta per meter persegi, jauh melampaui nilai tanah perkebunan di wilayah yang sama yang umumnya di bawah Rp1 juta per meter persegi. Oleh karena itu, analisis Highest and Best Use (HBU) dengan jelas menyimpulkan bahwa penggunaan tertinggi dan terbaik dari tanah aset PT LPP Agro Nusantara di lokasi ini bukan lagi perkebunan, melainkan pengembangan properti komersial dan jasa (mixed-use commercial) seperti pertokoan, cafe, hotel, bahkan kantor yang akan memberikan nilai maksimal secara ekonomis sekaligus sesuai dengan peraturan tata ruang yang berlaku.

ITBX adalah salah satu alat dalam penataan ruang, bentuknya adalah tabel yang secara rinci berisi mengenai kegiatan-kegiatan yang dapat dan diperbolehkan untuk beroperasi pada setiap sub-zona penggunaan lahan di setiap kawasan per kecamatan. ITBX menjadi bagian dari peraturan zonasi pada Rencana Detail Tata Ruang (RDTR), dimana tabel ITBX ini membantu menggambarkan permohonan pembangunan terhadap sebuah sub-zona apakah diizinkan, terbatas, bersyarat, atau dilarang. ITBX juga dapat menjadi sebuah pedoman terkait dengan batasan-batasan yang telah ditentukan terhadap lahan ataupun kawasan yang akan dikembangkan. Dalam hal ini melihat dari aksesibilitas di sekitar kawasan dan pengembangan yang telah dilakukan di kawasan sekitar aset yang mayoritas adalah perkantoran, perguruan tinggi, sekolah, dan komersil maka terdapat 3 opsi pengembangan paling memungkinkan yaitu co- working/ cafe, rumah tapak dengan peruntukan perkantoran, dan foodcourt. Ketiga opsi tersebut kemudian dihitung pembobotannya.

2. Visualisasi Hasil Analisis Kompetitor dan POI Coffee Shop

Berdasarkan hasil analisis menggunakan tool buffer didapatkan hasil dari 282 total coffee shop berdasarkan data yang telah dihimpun MAPID dalam radius 1 km terdapat 29 coffee shop di area sekitar aset. Data jumlah coffee shop tersebut selanjutnya akan diolah menggunakan pembobotan untuk menunjukkan seberapa cocok aset tersebut dijadikan coffee shop. Pewarnaan pada grid berbentuk hexagon dengan ukuran tiap grid sejauh 1km menandakan kesesuaian area jika dibangun coffee shop berdasarkan POI (Point of Interest). POI tersebut disesuaikan dengan faktor penunjang coffee shop seperti adanya kawasan perkantoran, ATM Center, sekolah, perguruan tinggi, kost- kostan, dan penginapan di sekitar area aset. Analisis tersebut menunjukkan warna hijau muda dimana artinya kawasan di sekitar aset sesuai dijadikan coffee shop. Pewarnaan ini juga selanjutnya dilakukan pembobotan 1-5 dan berdasarkan analisis ini POI untuk coffee shop berwarna hijau muda mendapat pembobotan 4.

3. Visualisasi Hasil Analisis Kompetitor dan POI Kantor

Berdasarkan hasil analisis menggunakan tool buffer didapatkan hasil dari total 146 kantor berdasarkan data yang telah dihimpun MAPID dalam radius 1 km terdapat 5 kantor di area sekitar aset. Data jumlah kantor tersebut selanjutnya akan diolah menggunakan pembobotan untuk menunjukkan seberapa cocok aset tersebut dijadikan kantor. Pewarnaan pada grid berbentuk hexagon dengan ukuran tiap grid sejauh 1km menandakan kesesuaian area jika dibangun kantor berdasarkan POI (Point of Interest). POI tersebut disesuaikan dengan faktor penunjang kantor seperti adanya area makanan dan minuman, ATM Center, sekolah, perguruan tinggi, kost- kostan, dan demografi di sekitar area aset. Analisis tersebut menunjukkan warna jingga dimana artinya kawasan di sekitar aset tidak sesuai dijadikan kantor dalam radius POI 1 km. Pewarnaan ini juga selanjutnya dilakukan pembobotan 1-5 dan berdasarkan analisis ini POI untuk kantor berwarna jingga mendapat pembobotan 2.

4. Visualisasi Hasil Analisis Kompetitor dan POI Foodcourt

Berdasarkan hasil analisis menggunakan tool buffer didapatkan hasil dari total 880 restoran berdasarkan data yang telah dihimpun MAPID dalam radius 1 km terdapat 69 restoran di area sekitar aset. Data jumlah restoran tersebut selanjutnya akan diolah menggunakan pembobotan untuk menunjukkan seberapa cocok aset tersebut dijadikan foodcourt. Pewarnaan pada grid berbentuk hexagon dengan ukuran tiap grid sejauh 1km menandakan kesesuaian area jika dibangun kantor berdasarkan POI (Point of Interest). POI tersebut disesuaikan dengan faktor penunjang kantor seperti adanya pasar, kawasan perkantoran, ATM Center, sekolah, perguruan tinggi, kost- kostan, dan demografi di sekitar area aset. Analisis tersebut menunjukkan warna hijau muda dimana artinya kawasan di sekitar aset cukup sesuai dijadikan foodcourt dalam radius POI 1 km. Pewarnaan ini juga selanjutnya dilakukan pembobotan 1-5 dan berdasarkan analisis ini POI untuk kantor berwarna jingga mendapat pembobotan 4.

5. Analisis Pembobotan

Berdasarkan hasil pembobotan yang ditampilkan pada tabel, analisis opsi pengembangan tanah aset PT LPP Agro Nusantara dilakukan dengan menggunakan pendekatan skoring berbobot (weighted scoring method) pada setiap alternatif berdasarkan parameter fisik dan legal. Setiap parameter, baik dari aspek legal maupun fisik, diberikan bobot sesuai proposi pengaruhnya legal sebesar 50% dan masing-masing aspek fisik sebesar 50% lalu masing-masing opsi dikalkulasi total nilainya.

Analisis menunjukkan bahwa opsi pengembangan rumah tapak/kantor memperoleh skor tertinggi sebesar 4,75, diikuti oleh opsi cafe/co-working dengan skor 4,7, dan foodcourt dengan skor 4,65. Nilai tertinggi pada rumah tapak/kantor menunjukkan alternatif tersebut paling optimal secara kumulatif berdasarkan tingkat kecocokan terhadap kriteria fisik (posisi tanah, topografi, bentuk lahan, lebar depan, lebar jalan, tipe jalan, luas tanah, akses transum, kompetitor, POI) dan legal yang diaplikasikan dalam penelitian.

Nilai bobot pada setiap kriteria diperoleh dari kategori kesesuaian dan intensitas misal, bobot maksimum untuk posisi tanah, luas tanah, akses transum, dan bentuk lahan pada opsi rumah tapak/kantor menandakan bahwa secara fisik dan legal opsi tersebut dianggap sangat sesuai untuk pengembangan yang direncanakan. Adapun nilai rendah pada kategori kompetitor dan POI menandakan rendahnya tingkat persaingan serta lokasi yang belum banyak titik minat, sehingga menjadi satu keunggulan tersendiri.

Hasil ini menegaskan bahwa metode pembobotan memberikan justifikasi yang terukur dan transparan dalam menentukan opsi pemanfaatan aset berdasarkan kelayakan legal dan fisik. Dengan demikian, alternatif rumah tapak/kantor diidentifikasi sebagai opsi yang paling prospektif untuk diimplementasikan oleh PT LPP Agro Nusantara dalam rangka optimalisasi aset tanahnya.​ Pendekatan ini selaras dengan praktik penilaian lahan berbasis multikriteria dalam literatur tata guna lahan dan analisis HBU, yang merekomendasikan penggunaan metode skoring berbobot terutama untuk kasus penilaian alternatif berbasis data empiris dan atribut spasial.

E. KESIMPULAN DAN REKOMENDASI

Berdasarkan analisis berbasis skor pembobotan terhadap alternatif pengembangan aset tanah PT LPP Agro Nusantara menggunakan platform MAPID, penelitian ini menemukan bahwa opsi rumah tapak (kantor) memiliki total nilai tertinggi dibandingkan opsi lain seperti cafe/co-working dan foodcourt. Hasil ini menunjukkan bahwa rumah tapak (kantor) adalah opsi pengembangan yang paling optimal secara fisik (lokasi, topografi, bentuk, akses, luas, dan kompetisi) dan legal. Pemanfaatan platform MAPID telah memfasilitasi pengolahan data spasial, integrasi parameter multifaktor, serta analisis secara objektif dan transparan sehingga menghasilkan rekomendasi berbasis data nyata dan terkini.

Berdasarkan hasil penelitian ini, dapat direkomendasikan perlunya penelitian lanjutan dengan cakupan data yang lebih luas untuk memperoleh hasil yang lebih komprehensif dan akurat. Selain itu, opsi pengembangan yang telah dianalisis masih membutuhkan kajian ulang, tidak hanya dari aspek lokasi, tetapi juga dari sisi ekonomi dan produktivitas maksimum. Pendekatan ini sejalan dengan sejumlah studi HBU terbaru yang menegaskan pentingnya memasukkan analisis finansial serta produktivitas maksimum agar pemanfaatan aset tanah benar-benar mencapai nilai tertinggi dan paling optimal.

Penambahan data dan analisis multidimensi berpotensi menghasilkan rekomendasi yang lebih terintegrasi, menjaga keberlanjutan pengelolaan aset, dan mendukung pengambilan keputusan berbasis data nyata di PT LPP Agro Nusantara. Dengan demikian, pengembangan aset tanah dapat diarahkan pada penggunaan yang produktif secara ekonomi dan memberikan manfaat maksimal bagi perusahaan maupun masyarakat.

Akmaludin dan Christono. (2013). Analisis Highest and Best Use (HBU) pada lahan. Jurnal Teknik ITS.

Appraisal Institute. (2020). The Appraisal of Real Estate (15th ed.). Appraisal Institute.

Badan Standar Nasional Penilaian Indonesia (BSN) & MAPPI. (2020). Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2020. Jakarta: MAPPI.

Haryanto, T., & Wibowo, A. (2022). Optimalisasi Aset Tanah BUMN melalui Pendekatan Highest and Best Use dan Kerja Sama Operasi (KSO). Jurnal Manajemen Aset Publik, 5(2), 112–130.

Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional. (2025). Geoportal Satu Peta Tata Ruang (GISTARU): Rencana Detail Tata Ruang Kota Yogyakarta Tahun 2020- 2040. https://gistaru.atrbpn.go.id

MAPID. (2025). MAPID: One Platform to Connect All Spatial Data. Jakarta: PT Multi Areal Planning Indonesia.

Santoso, E. B., & Utomo, C. (2021). The Impact of Highest and Best Use Analysis on State-Owned Enterprises Land Asset Valuation in Indonesia. Property Management, 39(4), 521–538.

The International Valuation Standards Council (IVSC). (2022). International Valuation Standards (IVS) 2022. IVSC.