Abstrak

Kabupaten Buleleng merupakan wilayah dengan luas terbesar di Provinsi Bali yang terus mengalami pertumbuhan ekonomi dan urbanisasi yang pesat. Meskipun demikian, fasilitas tranaportasi masih sangat terbatas dan pusat perbelanjaan modern seperti mal belum tersedia di wilayah ini. Penelitian ini bertujuan untuk mengidentifikasi dan menentukan lokasi yang paling ideal untuk rancangan pembangunan mal pertama di Kabupaten Buleleng. Penentuan lokasi dilakukan dengan mempertimbangkan berbagai aspek strategis, seperti aksesibilitas transportasi, kepadatan penduduk, tempat wisata, serta ketersediaan infrastruktur pendukung. Proses pengolahan peta ini diawali dengan pencarian data, menentukan parameter pendukung, mengecek kelayakan wilayah dan penggunaan lahan sekitar grid lokasi yang ideal, memakai isokron di grid sangat sesuai, serta memetakan hasil akhir (scoring) untuk lokasi yang strategis. Semua proses pengolahan data dan peta ini menggunakan platform GEO MAPID Site Selection. Hasil Penelitian menunjukkan bahwa lokasi yang paling strategis adalah Kota Singaraja, dan Lovina, yang dimana wilayah tersebut memiliki kepadatan penduduk tinggi dan tempat wisata yang cukup beragam. Penelitian ini diharapkan tidak hanya memenuhi kebutuhan rekreasi dan belanja modern masyarakat lokal, tetapi juga mampu memicu pertumbuhan pusat ekonomi baru, menyerap tenaga kerja, serta meningkatkan Pendapatan Asli Daerah (PAD) Kabupaten Buleleng tanpa mengabaikan aspek kelestarian lingkungan dan budaya setempat.

1. Pendahuluan

1.1 Latar Belakang Masalah

Pusat perbelanjaan modern seperti mal menyediakan banyak sarana hiburan, sebagai wadah untuk mendukung kemajuan umkm, menjadi wadah pertumbuhan bisnis ritel lokal hingga internasional, menciptakan lapangan kerja baru, dan meningkatkan pendapatan daerah melalui pajak serta perputaran ekonomi.

Kabupaten Buleleng memiliki jumlah penduduk tercatat sebanyak Pemerintah Kabupaten Buleleng mengedepankan konsep 'nyegara gunung' yang berarti laut dan gunung, sebagai wujud pelestarian nilai-nilai kepariwisataan.

Namun, permasalahan utamanya adalah aksesibilitas Kabupaten Buleleng masih sangat terbatas. Hal ini dikarenakan akses transportasi bandara sangat jauh dari Kabupaten Buleleng, memakan waktu 3,5 sampai 4 jam untuk sampai dari Bandar Udara Internasional I Gusti Ngurah Rai. Selain itu masyarakat remaja di Kabupaten Buleleng mengeluhkan tidak adanya pusat hiburan berupa mal dan bioskop yang membuat sebagian besar remaja Kabupaten Buleleng lebih memilih diam di dalam rumah daripada mencari aktivitas di luar. Investor menilai bahwa Kabupaten Buleleng belum layak untuk pembangunan mal, dikarenakan daya beli masyarakatnya masih tergolong rendah yang tidak sepadan dengan biaya pembangunan, dan perawatan mal, dan masyarakat Kabupaten Buleleng sudah cukup untuk memenuhi kebutuhan hidup dari berbelanja di toko ritel terdekat.

1.2 Permasalahan

Berdasarkan latar belakang tersebut, permasalahan yang akan dijawab melalui penelitian ini adalah:

1.

Wilayah mana saja yang sesuai untuk pembangunan mal di Kabupaten Buleleng?

2.

Apa rekomendasi yang bisa diberikan kepada investor untuk menentukan tipe mal yang ideal di area ini?

3.

Apa saja fasilitas-fasilitas umum yang perlu ditambahi, atau direvitalisasi, guna mendukung kemajuan pembangunan mal ini?

1.3 Rangkuman

Pembangunan mal di Kabupaten Buleleng ini merupakan sarana rekreasi atau hiburan yang baru di Kabupaten Buleleng. Didukung oleh berbagai kawasan pariwisata, areal sekolah dan kampus, serta area retail di Kabupaten Buleleng, yang memiliki peluang besar untuk merencanakan dan membangun mal pertama. Penelitian ini diharapkan mampu menjawab aspirasi-aspirasi dari masyarakat Kabupaten Buleleng mengenai rancangan pembangunan mal sebagai tempat hiburan dan menonton film.

2. Metode Penelitian

2.1 Lokasi Penelitian

Penelitian ini difokuskan pada wilayah Kabupaten Buleleng, Bali, yang secara administratif memiliki sembilan kecamatan (Banjar, Busungbiu, Gerokgak, Kota Singaraja, Seririt, Sawan, Sukasada, Kubutambahan, dan Tejakula). Kabupaten Buleleng dipilih sebagai lokasinya karena fokus kajian dari penelitian ini adalah menentukan lokasi yang ideal untuk membangun mal di area ini. Aspek yang ditinjau meliputi kondisi lahan, area persebaran retail dan pariwisata, serta daya beli masyarakat sekitar melalui bantuan SINI SITE SELECTION yang sudah disediakan oleh Platform GEO MAPID.

2.2 Variabel Penelitian

Semua variabel yang digunakan dalam penelitian ini bersumber dari data yang dihimpun melalui platform GEO MAPID:

a. Data Primer

Citra Satelit Kabupaten Buleleng,

Digitasi Penggunaan Lahan Kabupaten Buleleng dari Platform ATR/BPN Kab. Buleleng.

b. Data Sekunder

Data POI (Point of Interest) yang disediakan MAPID berupa demografi penduduk usia 15-34, Retail, Pariwisata, Hotel dan Penginapan, Toko makanan dan minuman populer, dan transportasi.

2.3 Metode Penelitian

Penelitian ini menggunakan metode analisis spasial yang dilaksanakan secara sistematis dalam empat tahapan, mulai dari pengumpulan data hingga validasi hasil akhir di platform GEO MAPID dengan uraian tiap tahap sebagai berikut:

Tahap 1 — Mengumpulkan Data: Mengumpulkan data primer dan sekunder yang meliputi: Area POI Jumlah Penduduk Usia 15-34 sebagai target pasar, Retail, Pariwisata, dan Toko Makanan dan Minuman di Kabupaten Buleleng.

Tahap 2 — Mengolah Data: Data-data tersebut diolah dengan menggunakan bantuan alat GEO MAPID SITE SELECTION di Kabupaten Buleleng, dan memberikan output berupa kecocokan lahan yang ideal untuk dibangun mal.

Tahap 3 — Analisis Grid/Area: Dilakukan analisis setelah melakukan pengolahan data untuk menentukan apakah penggunaaan lahan tersebut diperuntukkan untuk perdagangan dan jasa, atau yang lainnya. Selain itu, dilakukan analisis apakah wilayah dengan grid area yang sesuai memiliki kerawanan bencana (banjir, dll) yang tinggi, dan menentukan pengeluaran penduduk untuk mengetahui daya beli masyarakat sekitar.

Tahap 4 — Visualisasi dan Validasi di GEO MAPID: Menampilkan hasil analisis (Lokasi Ideal Pembangunan Mal) ke dalam peta tematik menggunakan fitur layer styling GEO MAPID, dilanjutkan dengan pengecekan kembali sebelum hasil akhirnya dipublikasikan.

3. Hasil dan Pembahasan

Sepuluh kandidat lokasi yang ideal untuk membangun mal Kab. Buleleng

Hasil Site Selection menunjukkan bahwa area yang paling sesuai sebagai pembangunan mal di Kabupaten Buleleng terletak di Kota Singaraja, tepatnya di Jalan Ahmad Yani-Dewi Sartika. Wilayah ini merupakan area yang memiliki hotel, retail, dan kafe tempat berkumpul yang umumnya diisi oleh masyarakat yang sedang istirahat kerja, mahasiswa yang mengerjakan tugas, dan pelajar ketika akhir pekan. Ditambah, area tersebut memiliki tempat wisata untuk pendukung pembangunan mal berupa Eks-Pelabuhan Buleleng, Kampung Anyar, dan Kampung Bugis. Lalu, wilayah dengan grid 2 hingga 10 terletak di Pusat Kota Singaraja yang padat dengan penduduk, dan aktivitas yang ramai.

Kemudian, wilayah grid 4 yang ada di gambar adalah Desa Kalibukbuk. Wilayah ini memiliki pusat wisata populer, yaitu Pantai Lovina, yang dikenal memiliki atraksi lumba-lumba di pantai ini. Dan sekaligus wilayah ini didominasi oleh wisatawan mancanegara untuk berlibur ke Pantai Lovina, berbelanja, dan memilih homestay atau penginapan dekat pantai tersebut.

Pengeluaran rata-rata perbulan masyarakat Kota Singaraja

Rata-rata pengeluaran bulanan perkapita masyarakat Kota Singaraja mencapai Rp804.982 untuk pengeluaran makanan, dan Rp1.872.759 untuk non-makanan. Berlaku juga untuk Desa Kalibukbuk yang memiliki pengeluaran bulanan perkapita serupa dengan Kota Singaraja. Masyarakat Kota Singaraja lebih banyak berbelanja di pasar tradisional retail terdekat untuk membeli bahan makanan dapur seperti daging, rempah, dll.

Dari gambar juga terlihat bahwa perkiraan harga tanah di Kabupaten Buleleng terjangkau dengan angka Rp1.418.000 per meter persegi. Umumnya, penggunaan tanah di Kota Singaraja adalah permukiman padat, dan Perdagangan dan Jasa Skala BWP yang memungkinkan investor untuk membangun mal di area yang paling sesuai untuk dibangun.

Peta Penggunaan Lahan Kabupaten Buleleng

Tantangan dalam keterbatasan transportasi masih menjadi hal yang harus diperhatikan, tidak ada halte beroperasi di sini, bandar udara pun sangat jauh dari Kota Singaraja, hanya kendaraan pribadi yang mendominasi sepanjang Kabupaten Buleleng. Permasalahan kondisi jalan akses yang rusak di Kabupaten Buleleng memiliki banyak kondisi jalan kurang memadai karena rusak dan berlubang. Beberapa kondisi jalan akses ke objek wisata atau ke desa wisata juga belum ada sama sekali. Hal ini memperlambat pertumbuhan ekonomi di Kabupaten Buleleng. Distribusi hasil-hasil pertanian, perkebunan, peternakan dan produk-produk UMKM dari lokasi produsen ke lokasi konsumen memerlukan akses jalan yang baik, begitu pula akses jalan yang baik untuk pusat perbelanjaan di Kabupaten Buleleng (Brida, 2026).

Selain itu, tercatat bahwa Kota Singaraja pernah mengalami fenomena banjir akibat hujan deras dan buruknya saluran drainase yang ada. Di grid 1, wilayah tersebut pernah tercatat fenomena banjir, terutama di daerah Kampung Anyar. Kampung Anyar rawan banjir karena berada di dataran yang lebih rendah dari permukaan laut. PUTR sudah menyiapkan skema pengalihan aliran air ke arah barat menuju saluran di Jalan Dewi Sartika, guna mengurangi beban air ke Kampung Anyar (Yudha, 2025).

Dari semua penjelasan, melihat demografi yang didominasi oleh kalangan muda (pelajar/mahasiswa), pekerja yang butuh tempat istirahat, serta turis yang mencari hiburan, tipe mal yang paling ideal dibangun di Singaraja adalah Community & Lifestyle Mall (Mal Gaya Hidup & Komunitas). Mal yang dibangun tidak perlu berskala masif atau diisi oleh merek-merek mewah tingkat atas, melainkan fokus pada pengalaman dan kenyamanan para pengunjung.

Mal sebaiknya memaksimalkan area untuk food and beverage (kafe, restoran modern, food court lokal), bioskop, pusat kebugaran, dan area arcade/game. Dibuat area semi-terbuka (alfresco dining) yang nyaman untuk mahasiswa mengerjakan tugas atau pekerja yang sedang berkumpul. Karena wilayah SIngaraja rawan terkena banjir, lantai dasar (Ground Floor) harus dibangun lebih tinggi dari jalan raya. Area basement sangat tidak disarankan untuk parkir atau tenant, gunakan sistem resapan air (biopori) yang masif di area lahan mal untuk menahan limpahan air hujan. Lahan parkir dibuat di lahan terbuka di sekeliling mal. Namun, gunakan paving block berongga untuk menyerap genangan air dengan maksimal. pintu masuk utama bagi pengunjung harus dinaikkan posisinya menggunakan ramp (tanjakan landai), agar memastikan area lobi utama tempat orang berlalu-lalang tetap kering meskipun jalan raya di depannya sedang tergenang air.

Terakhir, fasilitas umum seperti halte dan pengadaan program bus dengan rute Pantai Lovina - Kecamatan Kubutambahan wajib untuk dipertimbangkan guna mengurangi penggunaan kendaraan pribadi, serta perbaikan akses jalan yang ada di Kabupaten Buleleng. Begitu pula dengan rancangan pembangunan Bandar Udara Internasional Bali Utara di Kecamatan Kubutambahan bisa dimaksimalkan untuk mempercepat pemerataan pembangunan di Kabupaten Buleleng.