Abstrak

Kata Kunci: Kesesuaian Lahan, Permukiman Milenial, Analisis Spasial Multi-Kriteria, BSD Baru

1. Pendahuluan

1.1 Latar Belakang Masalah

Kawasan Pengembangan BSD Baru terus bergerak dinamis sebagai koridor pertumbuhan ekonomi dan pusat gaya hidup modern di barat Jakarta. Karakteristik generasi milenial yang kini mendominasi pasar properti membawa preferensi hunian yang spesifik dan kompleks, mereka menuntut aksesibilitas tinggi (konektivitas transit dan jalan tol), kedekatan dengan fasilitas komersial dan ruang publik, lingkungan yang adaptif terhadap tren work-life balance, namun tetap rasional secara nilai investasi dan harga lahan.

Tingginya ekspektasi pasar milenial menuntut pengembang untuk menentukan lokasi pengembangan klaster hunian secara presisi agar memiliki daya saing pasar dan kelayakan spasial yang optimal. Pendekatan spasial dengan skoring multi-kriteria memungkinkan pembobotan variabel penting, mulai dari nilai tanah, penggunaan lahan, kelerengan fisik, hingga radius jarak ke simpul TOD (transit-oriented development), pusat perbelanjaan, dan fasilitas penunjang. Analisis ini ditujukan untuk memetakan zonasi paling potensial dan optimal bagi pengembangan hunian yang sesuai dengan preferensi mobilitas dan gaya hidup milenial di BSD Baru.

1.2 Permasalahan

Berdasarkan latar belakang tersebut, permasalahan utama yang diangkat dalam penelitian mengenai lokasi optimal kawasan permukiman ini adalah:

1. 1.
   Area mana yang memiliki lahan paling optimal untuk dikembangkan kawasan perumahan dan permukiman?

1. 2.
   Bagaimana kesesuaian area prioritas pengembangan kawasan perumahan dan permukiman sesuai RTRW?

1. 3.
   Apa rekomendasi yang dapat diberikan untuk pengembangan lokasi permukiman yang direncanakan oleh developer?

1.3 Tujuan

Penelitian ini bertujuan untuk memberikan pemahaman baik kepada pengembang maupun milenial yang dianggap sebagai target penghuni kawasan nantinya, terkait kriteria lokasi untuk permukiman yang optimal di kawasan BSD Baru, melalui analisis spasial multi-kriteria yang mempertimbangkan preferensi milenial serta kesesuaiannya terhadap Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW).

2. Pengumpulan Data

2.1 Data Penelitian

Penelitian ini menggunakan data-data sekunder yang didapatkan dari informasi yang sudah ada (Senekane, 2024). Penelitian ini juga menggunakan data POI yang didapatkan dari GEO MAPID. Lebih lengkap terkait data yang digunakan adalah sebagai berikut.

Sumber: Analisis Pribadi (2026)

2.2 Metode Analisis

Penelitian ini menggunakan metode skoring dan overlay yang dilakukan untuk menilai serta mengintegrasikan berbagai variabel spasial untuk membobotkan variabel dan mengidentifikasi tingkat kesesuaian lahan calon lokasi permukiman berdasarkan kriteria fisik, aksesibilitas, serta regulasi RTRW di BSD Baru. Lebih lanjut terkait kriteria yang digunakan dalam analisis adalah sebagai berikut.

Sumber: Istikhomah dan Manaf (2016), Nugraha et.al. (2014), Withanage (2017)

2.3 Kerangka Analisis

Kerangka ini melibatkan lima langkah kunci diantaranya memahami data, mengidentifikasi kerangka tematik, mengindeks data sesuai tema, menyajikan informasi serta menafsirkan temuan (Pederson et al. 2020). Dalam penelitian ini, dilakukan proses pengolahan data untuk mengubah data mentah menjadi lebih bermakna sehingga dapat dianalisis.Pada gambar dibawah ini, rangkauan analisis dilakukan dengan mulai menganalisis kondisi dari lokasi penelitian yaitu kawasan pengembangan BSD yang ada di Kabupaten Tangerang. Kemudian dilakukan analisis skoring menggunakan indikator yang telah ditentukan dan overlay untuk dapat menghasilkan hasil analisis terkait lokasi paling optimal untuk dilakukan pengembangan kawasan permukiman.

Sumber: Analisis Pribadi (2026)

3. Gambaran Lokasi

Wilayah studi penelitian ini berada pada kawasan pengembangan BSD baru, Kabupaten Tangerang. Kawasan ini termasuk dalam kawasan pengembangan Tahap II BSD yang terdiri dari 10 kelurahan/desa yang terdiri dari Desa Sempora dan Kelurahan Cisauk yang berada pada Kecamatan Cisauk, Desa Legok pada Kecamatan Legok, serta Desa Cijantra, Situ Gadung, Jatake, Kadu Sirung, Pagedangan, dan Cicalengka yang berada pada Kecamatan Pagedangan. Berikut merupakan peta administrasi lokasi wilayah studi penelitian.

Sumber: Analisis Pribadi (2026)

Pengembangan kawasan BSD City Tahap 3 (BSD Baru) difokuskan sebagai wilayah ekspansi masa depan yang mengusung konsep green and smart township berbasis keberlanjutan lingkungan. Secara geografis, kawasan ini membentang di bagian barat BSD City yang masuk dalam wilayah Kabupaten Tangerang, mencakup area Pagedangan, Cisauk, hingga Legok. Konektivitas dan aksesibilitas wilayah ini sangat ditopang oleh keberadaan Tol Serpong–Balaraja (Serbaraja) serta integrasi modal transportasi massal seperti Stasiun KRL Cisauk dan Stasiun Jatake, yang menghubungkan kawasan ini secara efisien menuju Jakarta maupun pusat kegiatan sekitar.

Kawasan pengembangan BSD Tahap 3 dirancang sebagai kawasan mixed-use terpadu yang memadukan hunian modern tropis berskala menengah hingga premium dengan pusat bisnis, industri teknologi, dan area komersial berkonsep lifestyle hub seperti Eastvara. Struktur tata ruangnya memprioritaskan penyediaan Ruang Terbuka Hijau (RTH) yang luas, infrastruktur pengelolaan lingkungan mandiri, serta jaringan jalan (Right of Way) utama berkapasitas besar untuk menjaga kelancaran sirkulasi lalu lintas antarkawasan.

4. Hasil dan Pembahasan

Analisis Lokasi Optimal Kawasan Permukiman

Berdasarkan hasil analisis variabel aksesibilitas, wilayah bagian selatan BSD Barat/Tahap 3 mengindikasikan tingkat kepraktisan dan keterjangkauan transportasi yang paling optimal untuk pembangunan kawasan perumahan dan permukiman. Keunggulan kawasan ini didorong oleh keberadaan infrastruktur strategis Tol Serpong–Balaraja serta kemudahan akses mobilitas harian menuju stasiun kereta api terdekat. Sebaliknya, apabila ditinjau dari variabel jangkauan fasilitas penunjang, wilayah bagian utara menunjukkan tingkat kesesuaian yang lebih unggul dibandingkan bagian selatan. Hal ini disebabkan oleh tingginya konsentrasi serta keanekaragaman fasilitas publik di kawasan utara, mencakup sarana pendidikan, fasilitas kesehatan, hingga pusat kegiatan perdagangan dan jasa. Sementara itu, wilayah bagian tengah cenderung masih berupa lahan kosong dan kawasan eksisting bekas industri, sehingga belum tergolong optimal untuk langsung diprioritaskan sebagai kawasan permukiman.

Namun, jika dibandingkan dengan analisis yang dilakukan pada platform MAPID, dapat terlihat bahwa lokasi optimal paling sesuai berada pada Desa Legok di bagian utara BSD Barat. Hal ini dikarenakan wilayah utara memiliki tingkat kesiapan infrastruktur dan keterjangkauan fasilitas penunjang yang jauh lebih lengkap, seperti kedekatan jarak menuju fasilitas pendidikan, pasar, dan pelayanan kesehatan. Selain itu, kondisi fisik lahan yang relatif datar serta ketersediaan tutupan lahan kosong/tegalan di kawasan ini memberikan efisiensi biaya pengembangan yang lebih tinggi bagi pengembang dibandingkan area lainnya.

Sumber: Analisis Pribadi (2026)

Kesesuaian Kawasan Prioritas terhadap Rencana Tata Ruang (RTRW & Masterplan BSD City)

Hasil analisis kesesuaian lahan menunjukkan sinergi dan keselarasan yang tinggi terhadap dokumen Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) periode 2021–2031, di mana arahan peruntukan ruang utama pada area studi memang difungsikan sebagai kawasan permukiman perkotaan. Kedudukan ini makin diperkuat ketika disandingkan dengan masterplan pengembangan BSD. Dalam skema struktur ruang masterplan tersebut, wilayah bagian tengah dialokasikan secara strategis sebagai pusat komersial untuk memicu interaksi ekonomi dan menggerakkan mobilitas masyarakat, sedangkan area di sekelilingnya secara bertahap difungsikan sebagai zona permukiman pendukung (residential ring). Konfigurasi ini menjamin keterpaduan antara fungsi hunian dan kegiatan ekonomi perkotaan.

Rekomendasi Tahapan Pengembangan untuk Developer

Berdasarkantemuan tersebut, rekomendasi strategis yang dapat diberikan kepada pihak pengembang (developer) adalah menerapkan pendekatan pembangunan berbasis prioritas secara bertahap (phasing development). Pengembangan permukiman tahap awal dianjurkan untuk diprioritaskan di kawasan bagian utara, mengingat ketersediaan fasilitas publik dan infrastruktur penunjang di area ini sudah relatif lengkap sehingga dapat langsung mengakomodasi kebutuhan calon penghuni serta mempercepat akselerasi pertumbuhan kawasan. Oleh karena itu, bagi calon konsumen, area utara merupakan pilihan hunian paling ideal dalam jangka pendek. Selanjutnya, pengembangan tahap berikutnya dapat diarahkan secara bertahap ke bagian selatan yang diproyeksikan memiliki potensi pertumbuhan pesat dalam jangka menengah hingga panjang berkat keunggulan konektivitas dan aksesibilitas utamanya.

5. Kesimpulan

Berdasarkan hasil analisis skoring multi-kriteria, pengembangan kawasan perumahan dan permukiman di BSD Barat/Tahap 3 memiliki karakteristik potensi yang spesifik di setiap wilayahnya. Bagian utara unggul dalam ketersediaan fasilitas penunjang, bagian selatan memiliki keunggulan aksesibilitas tinggi melalui Tol Serpong–Balaraja dan stasiun, sedangkan bagian tengah diproyeksikan sebagai kawasan komersial pendukung. Secara keseluruhan, peruntukan lokasi ini telah sejalan dengan arahan kawasan permukiman perkotaan pada RTRW 2021–2031 serta masterplanBSD. Sebagai rekomendasi, pihak developer disarankan menerapkan strategi pembangunan bertahap (phasing system) dengan memprioritaskan area bagian utara pada tahap awal karena kesiapan fasilitasnya, diikuti pengembangan area bagian selatan untuk memanfaatkan potensi konektivitas jaringan transportasi.

Daftar Pustaka

• Adyatma, M. R., Hadi, T. S., Islam, U., & Agung, S. (2021). Analisis Penentuan Lokasi Perumahan Oleh Developer Untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah Pada Sekitar Kawasan Industri. 1(2), 198–215.

• Nugraha, Y. K., Nugraha, A. L., & Wijaya, A. P. (2014). Pemanfaatan Sig Untuk Menentukan Lokasi Potensial Pengembangan Kawasan Perumahan Dan Permukiman (Studi Kasus Kabupaten Boyolali). Jurnal Geodesi Undip.

• Pederson, L. L., Vingilis, E., Wickens, C. M., Koval, J., & Mann, R. E. (2020). Use of secondary data analyses in research : Pros and Cons. 6, 58–60.

• Senekane, M. F. (2024). The Selection of Data Collection Methods. Advances in Library and Information Science (ALIS) Book Series, 77–78. https://doi.org/https://doi.org/10.4018/979-8-3693-1135-6.ch004